ตลาดบ้านระยองปี 2569: ยอดโอนเพิ่ม บ้านเหลือขายยังมาก และทำเลที่มีความต้องการจริง

หลายคนมองระยองเป็นตลาดเดียว แต่ตัวเลขล่าสุดแสดงให้เห็นว่าระยองมีหลายตลาดซ้อนกันอยู่ ยอดขายบ้านในครึ่งแรกปี 2569 ฟื้นตัวชัดเจน แต่บางพื้นที่ของจังหวัดยังมีบ้านเหลือขายที่ต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะขายหมด ถ้าคุณกำลังคิดจะซื้อหรือเช่าบ้านในระยอง บทความนี้สรุปว่าตัวเลขบอกอะไร และมีอะไรกำลังสร้างอยู่รอบ ๆ

ปี 2569 มีการโอนบ้านมากขึ้น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานว่า ครึ่งแรกปี 2569 ระยองมี การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 6,165 หน่วย เพิ่มขึ้น 20.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มูลค่าเพิ่มขึ้น 21.7% เป็นประมาณ 13,300 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นบ้านแนวราบ (5,733 หน่วย) โดยบ้านเดี่ยวเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ส่วนคอนโดมีการโอนเพียง 432 หน่วย

ระยองจึงเป็นตลาดใหญ่อันดับสองในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) รองจากชลบุรี ผู้จัดการออนไลน์รายงานว่าการฟื้นตัวของทั้งสามจังหวัด EEC ได้แรงหนุนจากมาตรการรัฐที่ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่สูง และการผ่อนเกณฑ์สินเชื่อ มาตรการลักษณะนี้มีขอบเขตและวันสิ้นสุดที่กำหนดไว้ จึงควรสอบถามสำนักงานที่ดินหรือทนายความว่ามาตรการใดยังใช้ได้ในวันที่คุณโอน

แต่บ้านเหลือขายยังสะสมในบางทำเล

ยอดโอนนับการซื้อที่ทำเสร็จแล้ว ส่วนยอดขายใหม่ของโครงการที่ยังเปิดขายอยู่บอกแนวโน้มในเดือนข้างหน้า และตรงนี้ภาพยังไม่ค่อยดีนัก ผลสำรวจของ REIC ไตรมาส 2/2569 ตามรายงานของประชาชาติธุรกิจและอินโฟเควสท์ พบว่า

• ระยองมี บ้านเหลือขายประมาณ 15,500 หน่วย การเปิดโครงการใหม่ลดลง 45.9% และยอดขายใหม่ลดลง 8.3%
• ด้วยอัตราการขายปัจจุบัน ต้องใช้เวลา ประมาณ 48 เดือน จึงจะขายหมด
• ปลวกแดง ซึ่งยังเป็นทำเลบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ มียอดขายใหม่ลดลง 30.4%
• นิคมพัฒนา สวนทาง โดยมียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 56.7%
• เมืองระยอง มีบ้านเหลือขายประมาณ 2,900 หน่วย และขายได้ช้าที่สุดแห่งหนึ่ง ต้องใช้เวลาประมาณ 88 เดือน

คอนโดดูดีกว่า แม้จะเป็นตลาดที่เล็กกว่ามาก โดยยอดขายคอนโดใหม่เพิ่มขึ้น 27.9% คอนโดเหลือขายลดลง 25.5% และ REIC ประเมินว่าใช้เวลาระบายประมาณ 27 เดือน

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการ REIC กล่าวว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในระยองมาจากผู้ที่ทำงานในภาคอุตสาหกรรม และบ้านราคา 3–5 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยม สรุปคือ ระยองเป็นตลาดของผู้ซื้อในพื้นที่ที่ซื้ออยู่จริง และทำเลใกล้แหล่งงานได้เปรียบ

ทำไมเรื่องงานจึงสำคัญ

โรงงานและนิคมอุตสาหกรรมในระยองยังคึกคัก พัทยาเมล์รายงานเมื่อวันที่ 19 ตุลาคมว่า ไตรมาส 3/2569 นิคมอุตสาหกรรมในระยองมีอัตราพื้นที่ว่างเพียง 2.72% และมีค่าเช่าสูงที่สุดในบรรดาพื้นที่ที่สำรวจ งานที่มั่นคงใกล้บ้านช่วยอธิบายว่าทำไมบ้านในทำเลอย่างนิคมพัฒนายังขายได้ แต่ไม่ได้รับประกันว่าราคาในโครงการใดโครงการหนึ่งจะสูงขึ้น

โรงพยาบาลและถนนใหม่ที่กำลังมา

มีโรงพยาบาลเอกชนสองแห่งกำลังก่อสร้าง

• โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ ระยอง (กลุ่มบางกอก เชน ฮอสปิทอล) วางศิลาฤกษ์เมื่อเดือนตุลาคม 2568 และกลุ่มบริษัทคาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2570
• โรงพยาบาลซีเอชจี ระยอง (กลุ่มโรงพยาบาลจุฬารัตน์) ที่ตำบลเชิงเนิน อำเภอเมืองระยอง ยกเสาเอกเมื่อเดือนมกราคม 2569 มีประมาณ 58 เตียง และมีกำหนดเปิดราวกลางปี 2570

ด้านถนน กรมทางหลวงลงนามสัญญาเมื่อเดือนสิงหาคม 2568 เพื่อก่อสร้าง ทางยกระดับ 4 ช่องจราจร ระยะทาง 1.92 กม. เชื่อมมอเตอร์เวย์ M7 สู่สนามบินอู่ตะเภา พร้อมขยายถนนสุขุมวิท (ทางหลวงหมายเลข 3) จาก 4 เป็น 8 ช่องจราจร ระยะทางประมาณ 5.65 กม. มีกำหนดแล้วเสร็จปี 2571 ส่วนสนามบินอู่ตะเภาได้รับหนังสือแจ้งให้เริ่มงานเมื่อเดือนเมษายน 2569 และวางแผนเปิดระยะแรกในขนาดที่เล็กลง โดยอาศัยมอเตอร์เวย์ M7 แทนการรอรถไฟความเร็วสูงที่ล่าช้า อ่าน อัปเดตถนนและรถไฟพัทยา เพื่อดูความคืบหน้าของแผนรถไฟ

กำหนดเปิดเหล่านี้เป็นเป้าหมาย ไม่ใช่คำสัญญา จึงควรพิจารณาบ้านจากสิ่งที่มีอยู่จริงในวันนี้

ความหมายสำหรับผู้ซื้อ

• บ้านแนวราบอาจต่อรองราคาได้มากขึ้น ในทำเลที่บ้านเหลือขายมาก เช่น เขตเมืองและบางส่วนของปลวกแดง ผู้พัฒนามีบ้านมากกว่าผู้ซื้อ ควรเปรียบเทียบหลายโครงการก่อนตัดสินใจ
• ดูทำเลย่อย ไม่ใช่ทั้งจังหวัด ตัวเลขของ REIC แสดงว่าพื้นที่ที่ห่างกันไม่ไกลขายได้เร็วช้าต่างกันมาก ควรถามว่าโครงการเปิดขายมานานเท่าไรและเหลือกี่หน่วย
• ความใกล้แหล่งงานและโรงพยาบาลมีความหมาย บ้านที่เดินทางไปนิคมอุตสาหกรรม โรงพยาบาลใหม่ หรือถนนที่ปรับปรุงได้สะดวก อาจอยู่อาศัยง่ายและปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าในภายหลัง
• ไปดูบ้านในหน้าฝน พัทยาเมล์ระบุว่าความเสี่ยงน้ำท่วมกำลังเป็นปัจจัยสำคัญขึ้นในการเลือกบ้าน จึงควรตรวจสอบการระบายน้ำและสอบถามเพื่อนบ้าน
• ผู้ซื้อชาวต่างชาติ: โดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ ช่องทางที่ใช้กันทั่วไปคือ ซื้อห้องชุดภายในสัดส่วนต่างชาติ 49% ของอาคาร โดยใช้เงินที่โอนเข้ามาจากต่างประเทศ หรือทำสัญญาเช่าที่จดทะเบียนได้ไม่เกิน 30 ปี ห้ามใช้ผู้ถือหุ้นแทน (นอมินี) หรือบริษัทที่ตั้งขึ้นเพียงเพื่อถือที่ดินแทนคุณ กฎหมายอาจเปลี่ยนแปลงได้และแต่ละกรณีแตกต่างกัน จึงควรขอคำปรึกษาอิสระจากทนายความที่จดทะเบียน ดูเพิ่มเติมที่ หน้าความช่วยเหลือด้านกฎหมาย

ขณะนี้เว็บไซต์ยังไม่มีประกาศขายในระยอง แต่เราช่วยคุณหาได้ อ่าน คู่มือบางเสร่ (ภาษาอังกฤษ) สำหรับทางเลือกริมทะเลที่อยู่ใกล้ ๆ ดู ทุกพื้นที่ หรือ ติดต่อเรา แล้วบอกเราว่าคุณกำลังมองหาอะไร